对企业投机“炒房”如何围堵? 超千家上市公司“炒房”近万亿,-聚商
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1.目前不少城市的新房二手房存在价格的“剪刀差”,这也是企业热衷短期炒房获利的一个原因。2.以企业名义购买商品住房是普遍现象,这是躲避限购的一个通用办法,在摇号限售的城市,企业购房比例持续增加。3.正是因为刚需人群与房源之间夹进了企业这一个环节,导致了国家的房地产调控政策在实施过程中出现了扭曲.这个是审计署发布的当前房地产市场乱象产生的重要原因,直指上市公司炒房囤房乱象。
业内认为,公司炒房加剧房地产供需失衡,已成刺激房价的重要推手。专家呼吁,房地产调控应对投机进行“精细围堵”,对企业和上市公司炒房囤房加强监管。

一处新建小区
各类公司扎推买房的趋势明显
审计署近日发布2017年工作报告显示,多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置。据wind数据显示,截至6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。
房产闲置等待升值套现,已成为近年来一些上市公司增加利润的做法。2016年至2017年,多家公司选择出售房产增厚业绩。江苏日盈电子股份有限公司董秘陆鹏说,上市公司购买和持有投资性房地产的现象确实比较普遍。
上市公司炒房只是公司炒房的冰山一角,非上市公司炒房规模远比上市公司庞大。“房地产升值快,而企业并购或其他财务投资渠道又比较狭窄,投资房地产是资产升值的一个好渠道察哈尔王,特别是当公司主营业务处在瓶颈期或利润下滑比较明显时。”陆鹏说。
近段时间以来,随着部分城市房地产市场日趋火热,各类公司扎推买房趋势更加明显。以上海为例,备受关注的老牌豪宅翠湖天地4月10日开盘推出118套房源,根据上海公证网公布的信息,一共有385组客户参与上述楼盘摇号,其名单中的公司客户达214组,占比55.6%,超过了总认购数量的一半多。
深圳中原地产数据显示,深圳房地产市场的大宗交易已从2015年成交约122宗、金额306亿元,迅速增长到2017年成交183宗、金额约514亿元,而万科深南道、中粮天悦壹号等公寓产品,都有过整体或部分打包出售给公司的情况。
公司炒房加剧供需失衡,成刺激房价重要推手
部分业内人士认为,公司炒房加剧楼市紧张的供求关系,部分参与炒房的大企业已成为房价上涨的重要推手。
目前不少城市的新房二手房存在价格的“剪刀差”,这也是企业热衷短期炒房获利的一个原因。
公司炒房行为不仅挤占了刚需族的购房空间,更成为房价飙涨的一大推手。“的确有部分企业,特别是中小企业或者私人企业,因老板个人没有买房资格,就利用企业来买房或炒房。随着房价不断高涨,房地产市场持续火热,赵敏芬公司炒房会造成市场需求在短期内大涨,需要及时补上政策漏洞。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。
中原地产首席分析师张大伟认为,以企业名义购买商品住房是普遍现象,这是躲避限购的一个通用办法,在摇号限售的城市,企业购房比例持续增加。
美联物业研究中心总监何倩茹认为,有部分人通过公司购房突破了限购束缚,在短时间内利用政策漏洞赚取差价,给社会带来不良影响。
“虽然上市公司适当持有投资性房地产无可厚非,但如果非房地产开发企业大比例持有投资性房地产就需要各方关注。”厦门大学管理学院教授戴亦一认为,首先,上市公司使用从公众手中募集的资金参与商业地产或者住宅市场竞争,在资金和身份上占有优势,这对个人购买者来说不公平;其次,房地产升值并能快速变现的财富效应,吸引了更多上市公司入市,“干实业不如炒房”的观念助涨了社会投机风气,不利于实体经济发展;再次,上市公司炒房、囤房是对资本的浪费。发展资本市场的目的是要高效配置金融资源,上市公司炒房、囤房浪费了有限的金融资源,就好比好钢没有用到刀刃上。
严控企业“炒房”,业内呼吁对投机“精细围堵”
堵住公司炒房等楼市调控漏洞已迫在眉睫。6月26日,杭州市住房保障和房产管理局宣布,杭州在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房),这是近期的第三个热点城市明确暂停企事业单位购房。此前的6月24日逍遥独行客,西安住房保障和房屋管理局发布通知,将暂停企业在限购区域内购买商品住房;6月25日,长沙市政府办公厅下发了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知,同样暂停向企业销售商品住房和二手住房。
业内人士认为,此次西安、长沙、杭州先后进行调控加码,纷纷禁止企业购房,其实还是在需求端进行把控,调控思路和之前限购一样,抑制炒作需求。未来监管层应出台更为严格的措施,对企业和上市公司炒房囤房作出限制,尤其是那些已经大比例持有投资性房地产的上市公司。
何倩茹表示,如果要堵截公司炒房,首先可以限制以公司名义购房的套数,其次是限制其出售房产的年限,再有就是加大公司购房的交易税费,此外还要严查是否存在高管通过此类方式绕过限购政策而炒房的做法。
部分业内人士建议,对于上市公司炒房的行为,一是应从监管角度入手,要求上市公司在IPO及再融资环节,主动出具不参与购买和持有投资性房地产的承诺书,并将这一行为纳入日常监管范围,一旦违背承诺,由监管部门进行警告、约谈、罚款等处罚;二是在银行间接融资阶段,对商业银行贷款的流向加强监管,对用商业银行贷款购买投资性房地产的相关责任人落实主体责任,一旦查出即予以追责。
“正是因为刚需人群与房源之间夹进了企业这一个环节,导致了国家的房地产调控政策在实施过程中出现了扭曲。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠建议,过热城市的房地产市场调控要向纵深发展,一些地方的调控需要更加精细化调整,要将有限的房源精准对接刚需人群。“当前房地产行业供需紧张的情况并不是简单意义上的供不应求,建议建立房源追踪体系,规范房屋申购流程,从摇号、信贷、税收等一系列环节为刚需人群提供便利。”
起底公司炒房:3582家上市公司1656家持投资性房产
6月26日,一位叫"De森"的网友从微信后台给我们留言柏堂静,豁然开朗地说,"算我无知,居然才知道企业也可以买房炒房……难怪那么多事情解释不清楚"。从2000年温州炒房团风行全国开始,人们才知道,房价暴涨的幕后推手,不止有组队的温州炒房团,还有不断涌出的个人炒房团,少有人知道的是,接棒的企业炒房、机构炒房比温州炒房团还凶狠。可怕的是,企业和机构炒房长期游离于楼市限购政策的监管之外。最新曝光的事件是,6月25日,杭州九龙仓珑玺项目公证摇号结果中,出现同一法人注册的三家企业同时中签的情况,这三家企业的注册时间距离摇号时间仅一个月。除了珑玺项目摇号,这三家公司还分别中签过杭州其他热门楼盘。这一事件引发了社会的质疑,也引起了当地房管局的重视。6月26日,杭州市住房保障和房产管理局旋即宣布,杭州在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)卡伐蒂娜。这是连续3天来,第3个热点城市明确暂停企事业单位购房。中国房地产报记者发现,不止杭州,在其他热点城市热门楼盘销售中,为买房注册企业、"兄弟公司"、关联公司的不在少数。"的确有部分企业,特别是中小企业或者私人企业,老板个人没有买房资格,利用企业来买房或炒房。尽管企业购房成本较高,但获利高他们愿意这样做。像杭州一些城市民营企业普遍较多,楼市供求关系比较紧张,需要及时补上政策漏洞。"住建部政策专家顾云昌对中国房地产报记者表示,"为进一步抑制炒房,房地产供求关系紧张的城市很可能会陆续跟进(限制企业买房)。"━━━━公司炒房十年愈演愈烈在个人购房遭遇限购情况下,借由公司名义购房、上市公司持有房产乃至住宅,在当前房地产市场尤其是深圳等热点城市并不少见。买下大量房产等待升值,成了最近十年一些主业不是房地产的上市公司增厚业绩甚至是扭亏保壳的法宝。6月20日,审计署发布《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》就显示,多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置以及炒房现象。根据WIND数据显示,截至6月26日晓星孤屿,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。而在去年同期,持有投资性房地产的上市公司数量为1479家,合计持有市值8299.13亿元。持有投资性房地产数量最多的十家公司分别是:美凯龙(15.160, -0.26, -1.69%)、中国建筑(7.810墨坛文学,0.00, 0.00%)、中国平安(57.500, -1.74, -2.94%)、万科、金融街(8.100, -0.07, -0.86%)、招商蛇口(18.920, -1.26, -6.24%)、世茂股份(4.140, -0.07, -1.66%)、绿地控股(6.520,ktv服务员管理制度 -0.03, -0.46%)、新城控股(28.060, -1.64, -5.52%)和陆家嘴(15.860, -0.20, -1.25%)(注:持有投资性房地产数量不包括存货用于销售和自用的部分)。公司热衷炒房是从什么时候开始的呢.有资料显示,1998年到2003年期间,持有投资性房地产的上市公司数量一直都是零,没有公司参与炒房。从2003年8月份,国务院"18号文件"明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业后,上市公司开始陆续投资房地产。2004年,就有包括交通银行(5.710邪神红云传, -0.05, -0.87%)、中国中铁(7.470, 0.00,0.00%)、飞马国际(12.330, 0.00, 0.00%)、广百股份(8.100, -0.03, -0.37%)等8家公司投资房地产。到了2006年,投资房地产的上市公司数量大幅增加至588家,持有投资性房地产市值暴增至723.48亿元。此后10多年,上市公司就在炒房的路上狂奔,已停不下来。尤其是最近两年来,房价的不断攀升,整体盈利大幅超过了办企业,更多民营企业转向炒房。北京、深圳、南京、青岛等城市住宅类房产被投资公司整购数量大幅增加。如深圳万科深南道、中粮天悦壹号、红山6979等住宅、公寓产品整体销售、打包出售增多。今年4月份,位于深圳南山区、即将开盘的宝能城,打包出售总面积为6342.3平方米的56套住宅,房屋售价4.21亿元,接盘方为港股公司新体育。所售房屋均价6.64万元/平方米,只相当于宝能城前期二手房均价的7折。目前不少城市新房二手房存在"剪刀差"(价格差距),也是企业热衷短期炒房获利的一个因素。以西安、长沙为例,根据中国房地产业协会发布的中国房价行情数据,西安5月新房均价比当月二手房低了1995元/平方米,长沙则低了1304元/平方米。炒房客借道公司买房可以直接获得购房资格,且没有限售期,可在买房后迅速进行交易获得收益。公司炒房行为挤占了刚需族的购房空间,并成为房价飙涨的一大不被普通人知悉的推手。其长期游离于限购政策之外的漏洞,直至今年这个6月黄诗丹,才引起监管层的重视,政策打补丁随之而来。三城暂停企业炒房更多城市会陆续跟进西安成为首个叫停企业炒房行为的城市。6月24日,西安在全国首先暂停向企事业单位销售商品住房和二手住房后,长沙迅速跟进。西安市房管局负责人明确表示,这是为了"防止以企业名义投机炒房"。很快,长沙直接点名炒房客,同时提出要打响长沙"反炒房"的攻坚战。6月25日,长沙市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,同样暂停向企业销售商品住房和二手住房。并从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等环节出台九大措施,进一步加强楼市调控。"当前房地产市场的矛盾,不是供需矛盾,是炒房和反炒房的矛盾。"长沙市住建委党委书记、主任王伟胜表态称。同时,因九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签,且这三家企业属于同一个实际控制人的情况。6月26日,杭州市住房保障和房产管理局紧急发布通知称,在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。杭州市房管局市场监管处副处长杨鸿表示,我们停止向企事业单位和其他机构销售住房,相当于把这个口子现在已经堵住了,后续我们这个政策还在研究完善当中。多个业内专家均认为,暂停企事业单位在限购区内买房这一政策,很可能继续向多个城市蔓延。尤其对于供需结构紧张的城市来说莲雾的吃法,叫停企业购房对于缓解市场供需紧张有明显影响。一线城市也开始针对公司炒房行为酝酿政策打补丁。有消息称,上海正与司法部门商讨研究企业买房的相关问题。"不会不让买,但应该会有所区别"。而此前深圳部分新开盘项目销售方案中已有注明:个人优先选房,企业购房排在个人选房结束之后九岁小凤帝。下一步是否会叫停企业购房,还不好说。顾云昌则提醒,炒房是有风险的,有的城市房价长期处于低迷状态,现在开始上涨了,投机者就进入了,但并不是所有城市房价都能持续上涨。房地产投资属性必然存在,对炒房行为如何从根源上解决还需要认真思考,不能仅用行政手段叫停,还要从制度上找原因,从整个房地产供给侧改革、金融体制改革、贫富差距、投资渠道等方面下手,才能从根本上遏制炒房行为。
多家银行房地产融资违规
涉及金融机构房地产违规问题,审计署有关部门负责人就3家金融机构2016年度资产负债损益审计结果答记者问时表示,审计发现的问题主要包括:违规向土地储备中心、“四证”不全的房地产企业提供新增融资以及房产闲置等。
比如,审计署对中国工商银行审查发现,2013年至2016年,河北、江苏分行未严格执行监管规定,违规向房地产企业发放并购贷款36.24亿元;2015年至2016年,河北、北京、云南、上海4家分行存在个别土地及房产长期闲置或处置程序不规范等问题。
2014年10月至2016年底,中国农业银行通过理财资金向房地产企业提供融资、违规向土地储备中心和部分建筑工程施工许可证等“四证”不全的房企等提供融资,涉及金额96.44亿元。
而中国中信集团有限公司从2013年至审计时,所属中信银行、中信信托未严格执行监管规定,向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元,另有部分融资被用于缴纳土地出让金。
2017年以来,虽然监管部门多次强调,严控房地产金融业务风险,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域,但此类违规仍不鲜见。公开信息显示,近一两年来,也有多家银行被查出违规发放贷款、进行房地产融资,并在严格的管控下得到处特工下堂妃罚。
深圳一家大型地产商投资部人士表示,到目前为止,金融降杠杆一直在持续,银行表外资产流向房地产已经管控得非常严格;销售不畅的房企今年的资金链会比较紧张。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于银行融资方面的查处,实际上也是要求房企积极管控各类风险;当前对银行贷款的审计ca4103,会对房企未来资金到位等情况形成利空的影响。
他表示,房价这两年上涨很快,若没有违规资金流入楼市,不会有这么大的涨幅;购房者购房的“兴趣”明显加大,无关乎市场周期,有能力和条件的基本都会入市,背后也是因为有违规金融手段的支撑。
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